TRENUTAK OD KOG SE MOŽE TRAŽITI NAKNADA TROŠKOVA GRADNjE I ULAGANjA MATERIJALNIH SREDSTAVA U TUĐU NEKRETNINU

Zakon o obligacionim odnosima

član 210

Preuranjen je zahtjev za naknadu troškova gradnje i ulaganja materijalnih sredstava tužitelja koji se sa svojom porodicom i dalje nalazi na nekretnini u koju je vršio ulaganja, koristi je i ne želi da je napusti i samim tim i dalje uživa u vrijednostima tog postignutog ulaganja i postiže korist, jer zahtjev za povrat sredstava uloženih u tuđu nekretninu dospijeva od prestanka korištenja od strane tužitelja plodova tog njegovog rada, sa kojim momentom tuženi kao stjecatelj tek počinje da uživa u vrijednostima tog ulaganja i da postiže korist, koju je zbog toga dužan da naknadi tužitelju.

Obrazloženje:

"Prvostepenom presudom Općinskog suda u Odžaku broj: … od 03.05.2024. godine stavom prvim izreke utvrđeno je da je tužitelj D. P. iz D. M. od početka 1993. godine do 2023. godine ulagao svoja materijalna sredstva u nekretnine tužitelja čime je povećao tržišnu vrijednost nekretnine označene kao k.č. br.... upisane u pl. Br... k.o. D. M. I. i zk. ul. br....k.o. D. M. I., u vlasništvu tuženog M. P. iz D. M., na osnovu čega se tuženi neosnovano obogatio, pa je naloženo tuženom da tužitelju na ime uvećanja vrijednosti navedene nekretnine isplati novčanu protuvrijednost u iznosu od 7.395,00 KM, u roku od 30 dana od dana prijema prepisa ove presude.

Stavom drugim izreke odbijen je kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja kojim je tražio da se utvrdi da je tužitelj ulagao svoja materijalna sredstva i u nekretnine označene kao k.č. br..... upisane u pl. br....k.o. D. M. I., k.č. br....., zatim u preostalom potraživanju u odnosu na k.č. br.... te na nekretnine označene kao k.č. br.... upisane u pl. br.... k.o. D. M. I., zk. ul. br.... i zk. ul. br.... k.o. D. M. I., odnosno odbijen zahtjev kojim je tražena isplata vrijednosti ulaganja u nekretnine tuženog u daljem potraživanom iznosu od 142.605,00 KM.

Stavom trećim izreke obavezan je tužitelj da tuženom nadoknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 14.285,70 KM u roku od 30 dana od dana prijema prepisa ove presude, dok je stavom četvrtim izreke preko dosuđenog iznosa zahtjev tuženog za naknadu troškova postupka odbijen.

Drugostepenom presudom Kantonalnog suda u Odžaku broj: … od 11.02.2025. godine žalbe tužitelja i tuženog su odbijene i prvostepena i dopunska presuda potvrđena. Odbijen je zahtjev tuženog za naknadu troškova za sastav žalbe, te za naknadu troškova za sastav odgovora na žalbu.

Blagovremeno podnesenom revizijom drugostepenu presudu u odbijajućem dijelu zahtjeva pobija tužitelj, zbog povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primjene materijalnog prava, sa prijedlogom da se revizija usvoji, drugostepena presuda preinači tako što će se udovoljiti tužbenom zahtjevu tužitelja u cijelosti, ili da se drugostepena presuda u pobijanom dijelu ukine i premet vrati drugostepenom sudu na ponovni postupak i odlučivanje, uz naknadu troškova sastava revizije u iznosu od 2.400,00 KM uvećano za PDV-e 17%.

Tuženi u odgovoru na reviziju predlaže da se ista odbije kao neosnovana, a tužitelj obaveže tuženom na naknadu troškova sastava odgovora na reviziju u iznosu od 1.500,00 KM uvećano za PDV-e 17%.

Ispitujući pobijanu presudu u granicama razloga iz revizije, u smislu odredbe člana 241. stav 1. Zakona o parničnom postupku (u daljem tekstu ZPP), revizijski sud je odlučio kao u izreci iz slijedećih razloga:

Revizija nije osnovana.

Predmet tužbenog zahtjeva tužitelja, relevantnog u ovoj fazi postupka, predstavlja potraživanje iznosa od 142.605,00 KM, na ime izvršenih ulaganja u nekretnine tuženog sa zakonskim zateznim kamatama i troškovima spora.

Prema utvrđenjima nižestepenih sudova slijedi da su tužitelj i njegova supruga još 1993. godine uselili u kuću tuženog (strica) sagrađenoj na k.č. br...., upisanoj u Pl. br.... k.o. D. M. i da do danas u istoj žive zajedno sa svojim sinovima I. i M.; da tuženi i njegova supruga L. P. svo vrijeme žive u N. i da su u ovom periodu povremeno nekoliko puta godišnje dolazili u predmetnu kuću u D. M., kao i da su odnosi između stranaka bili izuzetno dobri sve do listopada 2022. godine kada dolazi do svađe i razmirica; da su tuženi i njegova supruga imali namjeru svu svoju imovinu nakon njihove smrti ostaviti tužitelju i njegovoj supruzi, te da su u tom pravcu sačinili oporuke 02.11.2011. godine koje su nakon svađe opozvali; da je tuženi tužitelju darovao poslovni prostor u O. koji je ovaj kasnije prodao, te da je tužiteljevu sinu darovao kuću u S. na moru u vrijednosti od preko 100.000,00 EUR-a; da je tužitelj u periodu od 1993. godine do 2023. godine vršio određene građevinske radove na parcelama u vlasništvu tuženog, odnosno da je izgradio dvorišnu zgradu, renovirao kuću, renovirao štagalj, izveo ostale radove na pomoćnim objektima i na površini iza štaglja, da je također izveo radove na parceli broj... (obor za svinje, ograda, pumpa za vodu), na parceli broj...(dovoz zemlje), na parceli broj... (ćuprija, pumpa za vodu), kao i da je sadio voćne kulture na parcelama k.č. br....,...,...,...,...,...,... i...; da je tužitelj i dalje u posjedu parcele kč. broj...na kojoj su smješteni obiteljska kuća i pomoćni objekti, te da je po zahtjevu tuženog napustio posjed ostalih parcela.

Na osnovu navedenih činjeničnih utvrđenja prvostepeni sud je utvrdio da je tužitelj na parceli kč. br.... sagradio obor za svinje sa ogradom i pumpom za vodu, da vrijednost ovih radova i materijala je utvrđena nalazom i mišljenjem vještaka građevinske struke od 15.01.2024. godine, da je ovu parcelu tužitelj predao u posjed tuženom, pa tužitelju na ime vrijednosti tih građevinskih radova dosuđuje iznos od 7.395,00 KM koji predstavlja cijenu radova u vrijeme presuđenja, saglasno odredbi člana 210. ZOO-a.

Odbija tužbeni zahtjev u pogledu troškova nabavke i dovoza zemlje na parceli kč. br.... jer tužitelj ni jednim dokazom, bilo subjektivne, bilo objektivne prirode, nije dokazao kada i koju količinu zemlje je navezao na ovu parcelu, a što je bio dužan prema pravilima o teretu dokazivanja, jer rezultati dokazivanja pružaju više razloga za uvjerenje da određena činjenica ne postoji u odnosu na razloge protiv tog zaključka, zbog čega nije ni prihvatio nalaz i mišljenje vještaka građevinske struke u tom dijelu jer je vrijednost ovih radova i dovoza zemlje data samo na osnovu indicija vještaka.

Kako je u postupku utvrđeno da je parcela kč. br....iz Pl. br.... k.o. D. M. upisana kao posjed L. P., dakle supruge tuženog, a što potvrđuje i kopija katastarskog plana Službe prostornog uređenja i imovinsko-pravnih poslova Grada Orašje od 17.07.2023. godine, te nalaz vještaka geometra, to odbija tužbeni zahtjev za isplatu ulaganja u ovu parcelu, nalazeći da tuženi nije pasivno legitimisan da ih nadoknadi jer nije vlasnik, a niti posjednik iste.

Zahtjev u odnosu na nekretnine označene kao kč. br.... i... koji se odnosi na isplatu naknade za buduće prinose koje će predmetne voćke dati u budućnosti, a koje je tužitelj zasadio, prvostepeni sud odbija primjenom odredbi člana 64. Zakona o stvarnim pravima, uz obrazloženje da tužitelj saglasno naprijed navedenoj zakonskoj odredbi nema pravo na naknadu koja se temelji na eventualnom budućem prinosu plodova, nego da je tužitelj u ovom postupku imao pravo zahtijevati samo isplatu troškova sadnica i troškova rada i truda prilikom uzgoja, koje u ovom postupku nije tražio, niti izvodio dokaze kojima bi se utvrdio taj iznos.

Zahtjev tužitelja za naknadu troškova gradnje i ulaganja u odnosu na nekretnine označene kao k.č. br.... upisane u zk. ul. br.... k.o. D. M. I., u naravi oranica/njiva 2. klase površine 260 m2, dvorište površina 5000 m2, kuća i zgrada površine 220 m2, prvostepeni sud odbija, nalazeći da se tužitelj sa porodicom i dalje nalazi u posjedu ovih nekretnina na kojim su izvršeni građevinski radovi i ulaganja, da iste i dalje koristi kao i ulaganja koja je izvršio, te da je njegov zahtjev preuranjen. Stav je prvostepenog suda da naknadu troškova gradnje i ulaganja tužitelj ne može potraživati sve do onog trenutka dok ne preda tuženom u posjed predmetne nekretnine, jer su tek od tada tuženom dostupne koristi od sporne dogradnje i ulaganja i tek od tada se može govoriti o stjecanju bez osnova na strani tuženog i dospjelosti zahtjeva po odredbi člana 210. Zakona o obligacionim odnosima.

Drugostepeni sud je prihvatio kao pravilne i potpune činjenične i pravne zaključke prvostepenog suda, odbio žalbe tužitelja i tuženog kao neosnovane i potvrdio prvostepenu presudu.

O procesnim povredama zbog kojih se može izjaviti revizija, revizijski sud je ovlašten voditi računa jedino kada se revident na postojanje takvih povreda određeno poziva. Tužitelj samo paušalno navodi da drugostepenu presudu pobija zbog povrede odredaba parničnog postupka, ali niti opisno niti izričito ne navodi koja je to odredba ZPP nepravilno primijenjena ili pak nije primijenjena, a da je to bilo od uticaja na zakonitost i pravilnost pobijane presude. Stoga ovaj sud ocjenjuje da nije ostvaren revizijski razlog povrede odredaba parničnog postupka iz člana 240. stav 1. tačka 1. ZPP.

Nije ostvaren ni revizijski razlog pogrešne primjene materijalnog prava (član 240. stav 1. tačka 2. ZPP).

Predmet preispitivanja po reviziji tužitelja predstavlja sporni pobijani dio potraživanja iznosa od 142.605,00 KM, na ime izvršenih ulaganja u nekretnine tuženog.

Tužitelj kroz revizijske razloge pogrešne primjene materijalnog prava navodi u bitnom da je pogrešna pravna ocjena nižestepenih sudova da je njegov zahtjev preuranjen, smatrajući da se dospjelost zahtjeva ne može vezati za napuštanje nekretnina i prestanak korištenja izvršenih ulaganja, već da tužitelj ima pravo na izvršena ulaganja od momenta kada su sredstva uložena u nekretnine tuženog, a najkasnije od momenta kada ga je tuženi pozvao da napusti predmetne nekretnine sa objektima.

Prema odredbi člana 211. ZPP-a, pogrešna primjena materijalnog prava postoji kada sud nije primijenio odredbu materijalnog prava koju je trebao primijeniti ili kad takvu odredbu nije pravilno primijenio.

U konkretnom slučaju materijalno pravo nije pogrešno primijenjeno.

Prema odredbi člana 210. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima (u daljem tekstu: ZOO) kad dio neke imovine neke osobe na bilo koji način pređe u imovinu druge osobe, a taj prelaz nema osnove u nekom pravnom poslu, odluci suda, nadležne vlasti ili zakonu, stjecatelj je dužan vratiti ga, odnosno ako to nije moguće, naknaditi vrijednost postignute koristi.

Među strankama je sporno da li je potraživanje tužitelja za izvršena ulaganja u nekretnine tuženog označene kao k.č. br.... upisane u zk. ul. br.... k.o. D. M. I., u naravi oranica/njiva 2. klase površine 260 m2, dvorište površina 5000 m2, kuća i zgrada površine 220 m2, dospjelo.

Pravno shvaćanje nižestepenih sudova da dospjelost zahtjeva za izvršena ulaganja nastaje momentom, odnosno počinje teći od dana kada je tužitelj prestao koristiti k.č. br.... na kojoj se nalazi kuća i pomoćni objekti sa dvorištem, u koju je tužitelj uložio svoja novčana sredstva, u skladu je sa odredbom člana 210. stav 1. ZOO, jer iz te odredbe proizilazi da zahtjev za povrat sredstava uloženih u tuđu nekretninu dospijeva od prestanka korištenja tužitelja plodova tog svog rada, sa kojim momentom tuženi kao stjecatelj tek počinje da uživa u vrijednostima tog ulaganja i da postiže korist, koju je zbog toga i dužan da naknadi tužitelju.

Stoga, kako je u postupku utvrđeno da se tužitelj sa svojom porodicom i dalje nalazi na predmetnoj nekretnini u koju je vršio ulaganja, koristi je, ne želi da je napusti, da i dalje on uživa u vrijednostima tog postignutog ulaganja i postiže on korist, a ne tuženi, to je pravilan stav nižestepenih sudova da je tužba tužitelja u ovom dijelu preuranjena.

Kod ovog istaknutog prigovora, potrebno je napomenuti da se tužbeni zahtjev ustvari svodi na obavezno-pravni zahtjev radi isplate, pa dospjelost tog zahtjeva kod sticanja bez osnova, nastaje kada je došlo do prestanka posjeda i korištenja stvari u odnosu na koju je vršeno ulaganje. To pravo se može ostvariti tek kada otpadne pravni osnov, jer pravila o sticanju bez osnova mogu se ostvariti tek kada pravna veza između stranaka prestane da postoji i tužena počne da raspolaže sa nekretninom, čija je tržišna vrijednost uvećana ulaganjem materijalnih sredstava od strane tužitelja, na koji način bi se tužni tek neosnovano obogatio.

Stoga nema osnova revizioni prigovor da je potraživanje tužitelja dospjelo najkasnije onog momenta kada ga je tuženi pozvao da napusti predmetnu nekretninu sa objektima, te da je nebitna činjenica za dospjelost njegovog zahtjeva, što on to nije učinio i što je i dalje u posjedu predmetnih nekretnina.

Kod prednje istaknutog prigovora tužitelja, ovaj sud ukazuje da je Zakonom o stvarnim pravima, članom 129. stav 8. i članom 130. stav 8., propisano da potraživanja naknade nužnih i korisnih troškova, zastarijevaju u roku od tri godine od dana predaje stvari vlasniku. Stoga, kada bi se i ova zakonska odredba analogno primijenila na konkretni spor, kod odgovora kada dospijeva potraživanje tužitelja po osnovu sticanja bez osnova za ulaganju u nekretninu tuženog (nužni i korisni troškovi) treba reći da potraživanje dospijeva i po ovim odredbama tek od predaje nekretnine tuženom, što je logično, jer u smislu Zakona o obligacionim odnosima, tada niti zastarjevanje ne može početi teći prije nego je tužitelj imao pravo zahtijevati ispunjenje - član 361. stav 1. ZOO.

Isto tako, ne stoje tvrdnje revidenta da odluka drugostepenog suda nije u skladu sa shvatanjem ovog suda zauzetim u predmetu broj: … od 22.11.2017. godine. Naime u navedenom predmetu u pogledu tužbenog zahtjeva na ime sticanja bez osnova, za izvršena ulaganja u tuđu nekretninu, ovaj sud je usvojio reviziju, drugostepenu presudu ukinuo i predmet vratio drugostepenom sudu na ponovno suđenje, nalazeći da je drugostepeni sud na utvrđeno činjenično stanje pogrešno primijenio materijalno pravo odredbu člana 371. ZOO, kada je usvojio istaknuti prigovor zastare. Dakle ne radi se o potpuno identičnom zahtjevu, jer činjenični supstrat je donekle različit, prigovori iz revizije u ovom predmetnu odnose se na dospjelost, a u tom predmetu na zastaru. U predmetu broj: … od 22.11.2017. godine utvrđeno je da je tuženi (vlasnik nekretnine) ušao u posjed iste i preduzeo određene radove 2021. godine i time osporio vlasništvo tužitelju koji je ulagao u tu nekretninu, pa je Vrhovni sud uzeo da je od tog momenta (od momenta ulaska tuženog u posjed svoje nekretnine) dospjelo potraživanje tužitelja, od kada je počeo teći i rok zastare, zbog čega se ne radi o odstupanju od sudske prakse Vrhovnog suda F BIH, kako to pogrešno revident navodi.

Nema osnova ni revizijski prigovor tužitelja da je pogrešno primijenjeno materijalno pravo - član 210. ZOO, kada je odbijen njegov zahtjev na naknadu za neosnovano bogaćenje u odnosu na nekretnine označene kao kč. br.... i..., na kojim je tužitelj zasadio stabljike voćki, koje nekretnine je predao u posjed tuženom, a koji zahtjev se odnosi na isplatu naknade za buduće prinose koje će predmetne voćke dati u budućnosti, jer se takav zahtjev ne može podvesti pod odredbe člana 210. ZOO, niti čini neosnovano bogaćenje, nego zahtjev za naknadu štete.

Naime, prema odredbi člana 64. Zakona o stvarnim pravima sijanje i sađenje biljke koje puste korijenje u zemljištu vlasništvo su vlasnika tog zemljišta, nezavisno o tome ko je bio vlasnik sjemena ili sadnice, pa saglasno tome, pravilan je stav nižestepenih sudova da tužitelj nema pravo na naknadu koja se temelji na eventualnom budućem prinosu plodova stabljika koje je on zasadio, jer je tuženi vlasnik tih voćki po odredbi člana 64. naprijed navedenog zakona. Tužitelj je mogao u ovom postupku zahtijevati samo isplatu troškova sadnica i troškova rada i truda uloženog prilikom uzgoja ovih sadnica, koje troškove tužitelj ne potražuje tužbom ni postavljenim tužbenim zahtjevom, niti je u postupku dokazivao njihovu visinu, zbog čega su nižestepeni sudovi pravilno odbili ovaj tužbeni zahtjev tužitelja.

Suprotno stavu revizije pravilno je odbijen i tužbeni zahtjev tužitelja za naknadu troškova nabavke i dovoza zemlje na parcelu kč. br.... primjenom odredbi člana 126. ZPP, jer tužitelj niti jednim dokazom nije dokazao kada i koju količinu zemlje je navezao na ovu parcelu, a što je bio dužan prema odredbama člana 7. stav 1. i 123. stav 1. ZPP. Stranka koja ističe određeno pravo kao postojeće, snosi teret dokazivanja činjenica koje materijalno-pravna norma propisuje kao pretpostavke za nastanak tog prava, a ako u tome ne uspije, njegov zahtjev za pružanje pravne zaštite treba odbiti, kako su to pravilno i učinili nižestepeni sudovi.

Ovaj revizijski sud nije ispitivao navode tužitelja kojima pobija utvrđeno činjenično stanje, jer prema odredbi člana 240. stav 2. ZPP-a revizija se ne može izjaviti zbog pogrešno ili nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja.

Obzirom na izloženo, nije ostvaren revizijski razlog pogrešne primjene materijalnog prava, pa je na osnovu odredbe člana 248. ZPP-a, valjalo reviziju tužitelja odbiti kao neosnovanu.

Odbijen je zahtjev tužitelja za naknadu troškova na ime sastava revizije budući da nije uspio u revizijskom postupku - član 397. stav 1. u vezi sa članom 386. stav 1. ZPP-a, te odbijen zahtjev tuženog za naknadu troškova sastava odgovora na revizije jer isti nisu bili potrebni radi vođenje ove parnice - član 397. stav 1. u vezi sa članom 387. stav 1. ZPP-a."

(Presuda Vrhovnog suda Federacije BiH, 25 0 P 058353 25 Rev od 3.6.2025. godine)