Ulaganje vlastitih novčanih sredstava ili rada u nekretninu koja je u vlasništvu drugog lica često predstavlja osnov za nastanak imovinskopravnih sporova. Takve situacije naročito su prisutne u porodičnim odnosima, između bračnih i vanbračnih partnera, srodnika, ali i drugih lica koja zajednički koriste određenu nekretninu. Sporovi najčešće nastaju nakon prestanka zajedničkog života, narušavanja porodičnih odnosa ili zahtjeva vlasnika da ulagač napusti nekretninu.
U takvim okolnostima postavlja se pitanje da li lice koje je ulagalo u tuđu nekretninu može zahtjevati sticanje prava vlasništva ili ima pravo isključivo na novčanu naknadu? Za odgovor na ovo pitanje potrebno je razlikovati stvarnopravne od obligacionopravnih zahtjeva, utvrditi pravni odnos ulaganja, kao i trenutak nastanka i dospjelosti potraživanja.
Pravni osnov za naknadu ulaganja
Pravo na naknadu sredstava uloženih u tuđu nekretninu zavisi od okolnosti konkretnog slučaja, pravnog odnosa između vlasnika i ulagača, kao i od postojanja eventualnog sporazuma o ulaganju i njegovoj naknadi.
U zavisnosti od prirode odnosa između stranaka, pravni osnov može predstavljati ugovor, a kada ne postoji odgovarajući ugovorni osnov, u obzir može doći i primjena pravila o sticanju bez osnova iz člana 210. Zakona o obligacionim odnosima ("Sl. list SFRJ", br. 29/1978, 39/1985, 45/1989 - odluka USJ i 57/1989 i "Sl. glasnik RS", br. 17/1993, 3/1996, 37/2001 - dr. zakon, 39/2003 i 74/2004 - dalje: ZOO RS) Republike Srpske.
Prema ovom članu, kada dio imovine jednog lica pređe u imovinu drugog lica bez odgovarajućeg pravnog osnova sticalac je dužan da primljeno vrati, odnosno da, kada vraćanje nije moguće, naknadi vrijednost postignute koristi. Kod ulaganja u tuđu nekretninu to znači da lice koje je svojim sredstvima finansiralo određene radove može, pod zakonom propisanim uslovima zahijevati naknadu koristi koju je vlasnik ostvario tim ulaganjem.
Međutim, nije dovoljno dokazati samo da su sredstva utrošena ili da su radovi izvedeni. Potrebno je utvrditi:
- da je došlo do odgovarajućeg prelaska imovinske koristi,
- da za to ne postoji pravni osnov i
- da su ispunjene ostale pretpostavke odgovornosti po pravilima o sticanju bez osnova.
Da li ulaganjem u tuđu nekretninu nastaje pravo suvlasništva?
Jedno od najčešćih pitanja u ovoj oblasti jeste da li lice koje je finansiralo izgradnju, dogradnju, adaptaciju ili renoviranje objekta može na osnovu izvršenih ulaganja zahtjevati utvrđivanje prava vlasništva?
Zakon o stvarnim pravima ("Sl. glasnik RS", br. 124/2008, 3/2009 - ispr., 58/2009, 95/2011, 60/2015, 18/2016 - odluka US, 107/2019, 1/2021 - odluka US, 119/2021 - odluka US i 21/2026 - dalje: ZSP RS) Republike Srpske i Zakon o stvarnim pravima ("Sl. novine FBiH", br. 66/2013, 100/2013 i 32/2019 - odluka US - dalje: ZSP FBiH) Federacije Bosne i Hercegovine sadrže odgovarajuća pravila o pravnim posljedicama ulaganja u tuđe objekte. Članom 61. ZSP FBiH, propisano je da se dogradnjom, nadogradnjom, preuređenjem, adaptacijom, pregradnjom, ugradnjom ili ulaganjem u tuđu zgradu, odnosno prostoriju ne stiče pravo svojine, osim ako vlasnik nije drugačije odredio. Istovremeno, licu koje je izvršilo takva ulaganja pripada pravo na naknadu prema pravilima obligacionog prava. Iz navedenog proizlazi da se pravo na naknadu ulaganja mora razlikovati od prava svojine na nekretnini. Sama činjenica da je neko finansirao značajne građevinske radove ne znači automatski da je postao vlasnik objekta.
Ipak, potrebno je razlikovati ulaganje u postojeću tuđu zgradu od građenja na tuđem zemljištu. Za građenje na tuđem zemljištu zakon predviđa posebna pravila, čija primjena zavisi od savjesnosti graditelja, znanja i ponašanja vlasnika zemljišta, kao i od drugih zakonom propisanih okolnosti. Zbog toga se pravna priroda svakog konkretnog ulaganja mora prethodno pravilno odrediti.
Utvrđivanje visine naknade za izvršena ulaganja
Prilikom odlučivanja o zahtjevu za naknadu ulaganja nije dovoljno utvrditi samo iznos novčanih sredstava koje je ulagač potrošio. Potrebno je, takođe, ispitati i stvarnu korist ostvarenu na strani vlasnika nekretnine. U tom smislu značajno je utvrditi vrstu i obim izvršenih radova, vrijednost ugrađenog materijala, troškove rada, kao i povećanje vrijednosti nekretnine koje je nastalo kao posljedica ulaganja. Posebno je značajna razlika između vrijednosti izvršenih radova i vrijednosti postignutih koristi, jer ti iznosi ne moraju biti nužno jednaki.
U sudskom postupku ove činjenice mogu se dokazivati računima, ugovorima sa izvođačima radova, bankovnim izvodima, fotografijama, iskazima svjedoka i nalazom vještaka odgovarajuće struke. Teret dokazivanja činjenica na kojima se zasniva zahtjev za naknadu snosi lice koje takav zahtjev postavlja.
Značajan stav u pogledu utvrđivanja vrijednosti postignute koristi zauzeo je i Vrhovni sud Republike Srpske u predmetu broj 80 0 P 079451 21 Rev od 16. avgusta 2022. godine. U konkretnom predmetu razmatrana su ulaganja bračnih supružnika u objekte koji su predstavljali imovinu trećih lica, pri čemu su ulaganja izvršena zajedničkim radom i sredstvima tokom trajanja braka. Sud je ukazao na značaj pravne prirode takvih ulaganja i izričito naveo da se vrijednost postignute koristi kod ulaganja u nepokretnosti utvrđuje prema cijenama materijala i rada u vrijeme presuđenja. Ovakav pristup ukazuje na značaj utvrđivanja stvarne vrijednosti koristi nastale ulaganjem, a ne isključivo nominalnog iznosa sredstava utrošenih u ranijem periodu.
Kada potraživanje naknade ulaganja dospijeva?
Pitanje dospjelosti potraživanja posebno je značajno u slučajevima u kojima je lice duži vremenski period ulagalo u nekretninu drugog lica, a zatim prestalo da je koristi ili je predalo u posjed vlasniku.
Vrhovni sud Federacije Bosne i Hercegovine u presudi broj 25 0 P 058353 25 Rev od 3. juna 2025. godine, razmatrao je pitanje dospjelosti potraživanja po osnovu ulaganja u tuđu nekretninu. U konkretnom slučaju tužilac je tokom dužeg vremenskog perioda ulagao vlastita sredstva u nekretnine svog strica. Dio zahtjeva za naknadu ulaganja odbijen je kao preuranjen, jer je tužilac sa porodicom i dalje koristio kuću i rezultate izvršenih ulaganja, dok vlasnik nije ostvarivao korist od tih ulaganja. Vrhovni sud Federacije BiH odbio je reviziju tužioca i potvrdio pravni zaključak nižestepenih sudova da zahtjev za naknadu ulaganja, zasnovan na pravilima o sticanju bez osnova, nije dospio dok je tužilac nastavio koristiti nekretninu i rezultate svojih ulaganja. Sud je ukazao da potraživanja dospijeva prestankom korišćenja rezultata ulaganja od strane ulagača, odnosno kada vlasnik počne ostvarivati korist od izvršenih ulaganja. Istovremeno, tužiocu je za određene građevinske radove na drugoj parceli, koju je predao vlasniku, ostavljena na snazi dosuđena naknada u iznosu od 7.395,00 KM.
Odluka je značajna i zbog toga što je sud ukazao na važnost dokazivanja konkretnih ulaganja, njihove vrijednosti i činjenica koje se odnose na vlasništvo i posjed nekretnine. Navedeni stav ne treba posmatrati kao pravilo koje se bez izuzetka primjenjuje na svaki oblik ulaganja, jer dospjelost zavisi od pravnog osnova i okolnosti konkretnog odnosa. Ipak, odluka predstavlja važan primjer sudskog pristupa pitanju trenutka u kojem vlasnik počinje ostvarivati korist od tuđih ulaganja.
Zastarjelost potraživanja - razlike između Republike Srpske i Federacije BiH
Pitanje zastarjelosti potraživanja za naknadu ulaganja neposredno je povezano sa njegovom dospjelošću. Zastarjelost, po pravilu, počinje teći prvog dana nakon dana kada je povjerilac imao pravo zahtjevati ispunjenje obaveze.
U Republici Srpskoj članom 371. ZOO, propisan je opšti rok zastarjelosti od deset godina, ako zakonom nije određen neki drugi rok. Nasuprot tome, u Federaciji Bosne i Hercegovine članom 371. ZOO propisan je opšti rok zastarjelosti od pet godina, ako zakonom nije određen drugačiji rok. Međutim, kod zahtjeva za naknadu ulaganja potrebno je prethodno utvrditi pravni osnov potraživanja i trenutak njegove dospjelosti. Posebno treba razlikovati obligacionopravni zahtjev zasnovan na sticanju bez osnova od potraživanja naknade nužnih i korisnih troškova koja proizlaze iz pravila o državini. Naime, članom 129. stav 8. i članom 130. stav 8. Zakona o stvarnim pravima Federacije Bosne i Hercegovine propisan je poseban trogodišnji rok zastarjelosti za potraživanja naknade nužnih i korisnih troškova, koji se računa od dana predaje stvari vlasniku.
Vrhovni sud Federacije BiH u presudi broj 25 0 P 058353 25 Rev, razmatrao je i značaj ovih odredaba u vezi sa pitanjem dospjelosti potraživanja po osnovu sticanja bez osnova. Sud je ukazao na mogućnost njihove analogne primjene u okolnostima konkretnog slučaja, pri čemu je značajno i opšte pravilo iz člana 361. stav 1. ZOO, prema kojem zastarijevanje počinje teći prvog dana poslije dana kada je povjerilac imao pravo zahtijevati ispunjenje obaveze.
Prema tome, trogodišnji rok iz Zakona o stvarnim pravima ne može se automatski primjeniti na svaki zahtjev za naknadu ulaganja, niti se opšti rokovi zastarjelosti mogu određivati bez prethodne pravne kvalifikacije potraživanja.
Zaključak
Ulaganje u tuđu nekretninu može predstavljati osnov za ostvarivanje novčanog potraživanja, ali samo ulaganje ne dovodi automatski do sticanja prava svojine ili suvlasništva. Za ostvarivanje prava na naknadu potrebno je utvrditi:
- pravni osnov ulaganja, postojanje i obim koristi na strani vlasnika,
- visinu potraživanja i
- trenutak njegove dospjelosti.
Poseban značaj ima pravilno razlikovanje obligacionopravnog zahtjeva od zahtjeva koji proizlaze iz pravila o državini, jer od te razlike zavise i primjenjivi rokovi zastarjelosti. Sudska praksa pokazuje da se kod ulaganja u tuđu nekretninu ne može zanemariti ni pitanje ko u konkretnom trenutku koristi rezultate izvršenih radova i ostvaruje imovinsku korist. Zbog toga je pravilno pravno kvalifikovanje ulaganja, uz blagovremeno obezbjeđivanje dokaza o njihovom obimu i vrijednosti, od posebnog značaja za djelotvornu zaštitu imovinskih interesa ulagača. Radi izbjegavanja budućih sporova, posebno je važno da vlasnik i lice koje ulaže unaprijed jasno urede međusobna prava i obaveze. Pisani sporazum kojim se određuju svrha ulaganja, način finansiranja, pravne posljedice izvršenih radova i eventualna obaveza naknade može imati značajunu ulogu u sprječavanju kasnijih nesporazuma. Ukoliko takav sporazum ne postoji, pravni položaj ulagača mora se cijeniti na osnovu svih okolnosti konkretnog slučaja i mjerodavnih zakonskih pravila.
U konačnom, zaštita lica koje ulaže u tuđu nekretninu ne zavisi samo od dokazanog iznosa uloženih sredstava, već i od pravilnog utvrđivanja pravne prirode ulaganja, ostvarene koristi i uslova pod kojima se naknada može zahtijevati.
IZVOR: Redakcija Paragraf Lex, Snježana Cerovina, master prava, 09.11.2026.